宅建 5問免除とは？条件・申し込み・ずるいは本当か【問46〜50攻略】

5問免除の仕組み

免除対象者（登録講習修了者）

宅建業従事者が「登録講習」を修了すると、問46〜50の5問が免除されます。50問満点のうち5点分が自動加点され、残り45問のみ解答。合格基準点も免除者向けに低く設定されます。

一般受験者の戦略

一般受験者は問46〜50を自力で解く必要があります。出題範囲が比較的狭くパターンが決まっているため、5問全問正解が十分に狙えるゾーンです。合格を確実にするには落とせない5問です。

問46〜50 各問の概要

問番号	科目	主な出題内容	難易度
問46	住宅金融支援機構	フラット35の仕組み・機構の業務・融資対象の条件	★★☆☆☆
問47	景品表示法・公正競争規約	徒歩表示・新築の定義・おとり広告・特定事項の明示	★★☆☆☆
問48	統計	地価公示・住宅着工・宅建業者数等のトレンドを問う	★☆☆☆☆
問49	土地（地形・災害）	地形の種類と液状化・洪水・土砂災害リスクの対応	★★★☆☆
問50	建物（構造・性能）	木造・RC・鉄骨の特性、耐震・免震・制震の違い	★★★☆☆

問48 統計問題 — 完全攻略

統計問題は数値の「トレンド（上昇か下降か）」と「○年連続○○」を問うパターンがほとんどです。数字を細かく暗記するより、「増えている / 減っている」「何年連続か」を押さえるのがコツです。

出題の4本柱（過去27回分析）

96%

建築着工統計

ほぼ毎回

93%

地価公示

ほぼ毎回

89%

土地白書

高頻度

隔年

宅建業者数 or
法人企業統計

どちらか1問

統計データ 3年推移

試験で問われるのは「増えているか・減っているか」「何年連続か」のトレンドです。令和8年（2026年）試験向けの最新データは2026年9月頃に更新予定です。

① 地価公示（国土交通省）全国平均変動率

用途	令和5年（2023年3月）	令和6年（2024年3月）	令和7年（2025年3月）
全用途	▲ +1.6% 2年連続上昇	▲ +2.3% 3年連続上昇	▲ +2.7% 4年連続↑
住宅地	▲ +1.4%	▲ +2.0%	▲ +2.1%
商業地	▲ +1.8%	▲ +4.2%	▲ +3.9%

三大都市圏は全用途 +4.3%。全国的に上昇が継続し、地方圏でも上昇が広がっている。

② 新設住宅着工戸数（建築着工統計・国土交通省）

令和4年（2022年）	令和5年（2023年）	令和6年（2024年）
▲ 約85.9万戸前年比 +0.4%	▼ 約81.9万戸前年比 −4.6%	▼ 約79.2万戸前年比 −3.4% 15年ぶり80万戸割れ

③ 宅建業者数・宅建士登録者数（国土交通省）

区分	令和4年度末（2023年3月）	令和5年度末（2024年3月）	令和6年度末（2025年3月）
宅建業者数	129,604業者 9年連続増加	130,583業者 10年連続増加	▲ 132,291業者 11年連続↑
宅建士登録者数	約115万人（1,154,979人）	約118万人（1,183,307人）	▲ 約121万人（1,211,760人）

④ その他の統計

統計名	対象年	数値	ポイント
土地取引件数土地白書・法務省登記統計	令和5年	→ 約129万件	ほぼ横ばいで推移
不動産業売上高法人企業統計年報・財務省	令和5年度	▲ 約56.4兆円前年比 +22.0%	大幅増加

覚え方のコツ：「地価は令和4年（2022年）から4年連続で上昇中」「住宅着工は2年連続減少で令和6年に15年ぶりの80万戸割れ」「業者数は11年連続で増加」の3点を軸に覚えると、問題文のひっかけにも対応できます。

問46 住宅金融支援機構のポイント

証券化支援事業（フラット35）の仕組み

機構は住宅ローンを直接貸し付けるのではなく、民間金融機関が貸し付けた住宅ローン債権を買い取る（＝買取型）。これが証券化支援事業の核心です。

フラット35の主な要件（頻出）

金利タイプ：長期固定金利（最長35年）
申込時の年齢：満70歳未満
対象住宅の床面積：戸建て 70㎡以上、マンション 30㎡以上
火災保険加入：必須（地震保険は任意）
繰上返済手数料：無料
保証人：不要（住宅への抵当権設定が必要）

フラット50（2025年10月〜対象拡大）

長期優良住宅・予備認定マンション・管理計画認定マンションが対象の場合、最長50年の全期間固定金利ローン「フラット50」が利用可能
フラット35とは別商品。試験でフラット35の最長期間を問われたら35年が正解

機構が直接融資するケース（例外として覚える）

災害復興融資
マンション共用部分リフォーム融資
子育て・高齢者向け住宅融資

問47 景品表示法・公正競争規約のポイント

数字で覚える鉄板ルール

徒歩の所要時間：80m ＝ 1分（端数は切り上げ）
新築の定義：建築後1年未満かつ居住履歴なしの両方を満たすこと
取引態様（売主・代理・媒介の別）は広告ごとに明示

特定事項の明示が必要なケース

市街化調整区域内の土地
私道負担がある物件
傾斜地を含む土地（割合が大きい場合）
セットバックが必要な物件
建築基準法上の道路に接していない土地
嫌悪施設（火葬場・ゴミ処理場・産廃施設等）に近接する物件

禁止される広告

おとり広告：実際には取引できない物件の広告
虚偽表示：存在しない・取引する意思のない物件の広告
未完成物件の広告は開発許可・建築確認取得後でないと開始できない

問49 土地（地形と災害リスク）のポイント

地形の断面図（概念図）

※概念図。縮尺・比率は実際とは異なります

各地形の特徴と災害リスク

台地 ◎ 最も適する

平坦で安定した地盤。水はけが良い
水害・液状化リスクが低く宅地として最良
縁辺の崖線沿いは湧水・崩壊に注意

扇状地 ○ 概ね適する

山のふもとに広がる扇形の堆積地。砂礫層で水はけ良好
地盤は比較的安定している
谷口付近は土石流リスクあり

自然堤防 ○ 概ね適する

洪水時に砂が堆積した河川沿いの微高地
周辺低地より高く水害リスクが比較的低い
昔から集落・田畑として利用されてきた

山地・丘陵地 △ 傾斜注意

急傾斜・地すべり・崖崩れリスクあり
水害リスク自体は低い（水が流れ出す側）
造成で宅地化できるが宅地造成規制に注意

三角州・氾濫平野 △ 要注意

河川が運んだ細粒堆積物でできた軟弱地盤
液状化・洪水・高潮リスクが高い
地盤改良なしでは宅地として難しい

後背低地（後背湿地） ✕ 不適

自然堤防の背後に広がる低湿地帯
軟弱地盤で液状化・洪水リスクが高い
農地（水田）には使われるが宅地には不向き

埋立地・干拓地 ✕ 要注意

人工的に造成。海面からの高さが低い
液状化・高潮リスクが非常に高い
干拓地は海面以下になることが多く、海面以上の埋立地より宅地適性はさらに低い

谷底低地 △ 不適

山間の谷間にある狭い低地
洪水・土砂災害の危険が高い
軟弱地盤で宅地には不向き

宅地適性早見表

地形	特徴	主なリスク	宅地適性
台地	平坦・安定した地盤	低い	◎ 最も適する
扇状地	山のふもと・砂礫層・水はけ良好	谷口付近で土石流	○ 概ね適する
自然堤防	河川沿いの微高地	比較的低い	○ 概ね適する
三角州	河川河口・軟弱地盤	液状化・洪水・地震	△ 要注意
氾濫平野	河川沿い低地	洪水・液状化	△ 要注意
埋立地	海面からの高さが低い	液状化・高潮	✕ 要注意
後背低地	自然堤防の背後・軟弱	洪水・湿地化	✕ 不適
谷底低地	谷間の狭い低地	洪水・土砂災害	✕ 不適

覚え方：「台地・扇状地（水が流れてくる上流・高い場所）は◎〜○」「後背低地・谷底低地・埋立地（水が集まる低い場所）は✕」と大まかに分けると迷いが減ります。

問50 建物（構造・耐震）のポイント

耐震・免震・制震の違い（ほぼ毎年出題）

耐震：壁・柱を強くして揺れに「耐える」。最も一般的な構法
免震：基礎と建物の間に積層ゴムなどを挟み、揺れを「伝えない」。高層マンション等で採用
制震：建物内部にダンパーを設置し、揺れを「吸収・減衰」させる。超高層ビル等で採用

構造材料の特性

木造：軽量・加工が容易。火災・シロアリ・腐食に弱い。含水率が低いほど強度が高い
RC（鉄筋コンクリート）造：耐火性・耐久性に優れる。鉄筋はアルカリ性のコンクリートに保護されてさびにくいが、中性化が進むと腐食する
鉄骨造：高強度・均質。高温で強度が急激に低下するため耐火被覆が必要

構造形式の比較（ラーメン・壁式・トラス）

📝 管理人メモ
ここは管理人が最後まで苦手だったところ。「ラーメンなのに食べ物じゃない」など、名前から中身が想像しにくく混乱しやすかったです。図を見ながら接合部の違いを目で確認するのが一番の近道でした。

ラーメン構造

柱と梁を剛接合（溶接等で一体化）
壁が不要で開口部を自由に取れる
RC・鉄骨の高層建物に多い
「ラーメン」＝ドイツ語で「枠・額縁」

壁式構造

耐力壁（壁）で荷重を支える
柱・梁が省略されてすっきりした内部空間
開口部が制約を受けやすい
低層RC建物（5階以下）に多い

トラス構造

三角形を基本単位とした骨組み
部材に曲げが生じない（引張・圧縮のみ）
大スパン（体育館・橋・大屋根）に向く
接合部はピン接合（ラーメンと対比）

試験によく出る引っかけ

「ラーメン構造は壁で支える」→ ✕（柱と梁の剛接合で支える）
「ラーメン構造の接合部はピン接合」→ ✕（ピンはトラス。ラーメンは剛接合）
「壁式構造は高層建物に適している」→ ✕（低層向け。高層はラーメン）
「トラス構造の部材には曲げ応力が生じる」→ ✕（引張・圧縮のみ）

5問免除（問46〜50）攻略ガイド